ISO50001（エネルギーマネジメントシステム）

ISO50001導入事例紹介

事例10 三井不動産ファシリティーズ株式会社

（旧社名：ファースト・ファシリティーズ株式会社）

(1)事業者の概要

三井不動産グループの施設管理事業の中核を担う会社としてオフィスビル、商業施設、美術館、ホテル、マンション等の様々な施設で設備・清掃・警備・工事・環境事業を展開している。資本金は4億9千万円。従業員数は3,340名。都内に本社（70名）。年間206,900kwhの電力使用量。
主要な管理対象のビル（10サイト）で、品質マネジメントシステム（ISO9001）の認証を取得（1998年11月）。また、本社、本社環境事業部・工事部、ゲートシティ大崎を対象に環境マネジメントシステム（ISO14001）の認証を取得（2001年8月）。

(2)EnMS導入の経緯

企業の環境保全への取組として、環境マネジメントシステムへの取組を行なってきた。eco検定（東京商工会議所主催）を全員受験し、エコユニットアワード大賞を受賞する等、積極的な取り組みを展開。中でも省エネへの取組は重要課題として、認識しており、省エネ管理勉強会や、省エネ手法の実証研究プロジェクトチームの発足等を積極的に展開してきた。
ISO14001の取得を契機に、本社ビルに対して様々な実証実験（BEMSの設置、高効率照明の導入、外面ガラス遮熱フィルムの採用、人感センサーと組合せた照明など）を実施、ノウハウを蓄積していた。
この分野では、東京都環境確保条例に基づくトップレベル事業所認定を取得した8件の管理物件で取得支援を行う等の実績を有しているが、管理物件には規模の大きな建物から小さな建物、築年数の古いものから新しいもの等様々な物件があるため、得られた省エネ管理ノウハウを蓄積し、より効果的に現場管理に反映、省エネ管理をアピールするために体系的なマネジメントシステムが必要であった。
また、改正省エネ法や東京都環境確保条例の対象外となっている中小規模の管理物件に省エネ管理ノウハウを適用し、エネルギーパフォーマンス改善の達成を支援することが、今後の重要な使命であるとの認識からISO50001の導入を決定した。

(3)EnMS適用範囲

ISO50001の認証の範囲は本社ビル（延床面積2,200㎡）が対象。

(4)推進体制

取締役品質管理部長をトップマネジメントに位置付け、以下のようなエネルギーマネジメント体制を構築した。

図　EnMS推進体制

(5)エネルギー方針

2012年4月1日付で、環境方針とともにエネルギー方針を策定している。
この方針は、同社のWebサイト等に掲載され、CSRの取組として外部に公開されている。

(6)エネルギー目的・目標・行動計画

エネルギーレビュー

4年前に本社に導入したBEMSに蓄積されたエネルギー使用に関するデータを活用し、機器の洗い出しを行い、電気使用量を対象にエネルギーレビューを実施。
エネルギーレビューの手順は、ISO50001規格の要求事項に沿って「エネルギー管理マニュアル」に整備されている。
エネルギーレビューでは、「エネルギー源調査要領」、「著しいエネルギー特定要領」に基づき、「エネルギー機器調査表」、「エネルギー機器評価シート」、「エネルギー使用および使用量に影響を及ぼす要因分析表」、「著しいエネルギーの使用に関するエネルギーパフォーマンス分析表」、「エネルギーパフォーマンスを改善するための機会調査表」を作成している。
「要因分析表」では、エネルギーの使用に影響を及ぼすその他の関連変数として、部屋又はフロアの用途区分、勤務する要員数、外気温、稼働日数等が特定された。
「改善するための機会調査表」では、エネルギーパフォーマンスの改善の機会として、以下のようなものが特定されている。

• 空調室内機の設定（系統ごとに、複数ある室内機の風量を下げる）
• 照明の間引き
• 照明のLED化、タスク照明の導入

上記表では、それぞれの改善効果について、空調0.8%、照明1.5%のエネルギー使用量の削減が見込めると見積り。

エネルギーベースライン及びエネルギーパフォーマンス指標

エネルギーレビューの結果に基づき、2010年のエネルギー使用量をエネルギーベースラインとして採用し、本社において消費される電力量を関連する変数（用途、要員数、外気温、稼働日数等）で補正したものをエネルギーパフォーマンス指標（EnPIs）とした。

エネルギー目的及び目標

エネルギーレビューの結果に基づいて以下のエネルギー目的・目標を設定。

エネルギーマネジメントシステム文書

品質マネジメント、環境マネジメント及びエネルギーマネジメントのための統合的なマネジメントシステムマニュアルを作成し、その下に「エネルギー管理マニュアル」を新たに作成。
エネルギー管理に関わる運用手順としては、空調（エアコン）、受変電設備、照明、昇降機、事務機器等の管理手順を整理し、運用基準として作成した。

(7)活動の工夫

EnMSの運用における工夫

既に導入されているISO14001及びISO9001との統合化を意識して、 ISO50001のための作業が新たに発生することの無いように配慮。
また、新規に作成した「エネルギー管理マニュアル」についても、フローや図を多用し利用者にとって分かりやすいマニュアルとなるよう工夫。

マネジメントレビューのアウトプット

EnMSの運用実績及び達成されたエネルギーパフォーマンスに基づいて、さらなるパフォーマンス改善につなげるための指示がトップマネジメントから出た。具体的には、当初設定したエネルギーベースラインに比較して、今年度既に30%近い削減実績を達成していることから、エネルギーベースラインと管理目標の見直し変更を指示。すなわち、エネルギーベースラインを2010年実績から6.9％を減じた値に、数値目標を「1％の削減」から「21.8％の削減」に変更。

ISO50001の導入において困難を感じた部分

ビル管理業として、従来からビルにおける省エネ管理は、事業上の重要課題として認識され、その改善に取り組んできたことから、EnMSの導入及び運用に当たって特に困難と感じる部分はなかった。

(8)EnMSの構築・認証に必要とした資源

ISO50001及びEnMSの運用に関する知識等を修得するための研修など

認証取得の費用など

認証取得費用としては認証機関に約90万円支払ったが、マネジメントシステムの構築作業は社内要員のみで対応したため、外部コンサルタント等の費用は発生していない。

エネルギーパフォーマンス向上のための設備投資

本社においては、既にBEMSが導入されていることもあり、初年度は特別な設備導入等は実施せず、現状の設備を最大限に活用して運用基準の見直しや運用方法の徹底等によってエネルギーパフォーマンスの向上を目指した。

ISO50001認証までのスケジュール及び工数

2012年2月にEnMS構築及びISO50001認証取得に関するキックオフを行い、以下のようなスケジュールでEnMS構築、認証取得を実現した。
EnMSの構築は、主に5名の推進メンバーが中心となって行い、2月～3月の期間におおよそ20人日程度の工数を要した。

(9)活動の成果

ISO50001の導入による成果

• エネルギーパフォーマンスの向上
  基準とした2010年実績と比較し、2012年度上期時点で電気の使用量（kWh）の28.6%削減を達成

   

• 運用改善による省エネ提案力強化、PR
  中小規模のビルオーナーに向けて、EnMS構築によってコスト削減できることを本社の実証事例を説明し、運用改善による省エネ提案力が強化できた。また、業界紙で報道され、不動産ソリューションフェアにおいても提案力をPRできた。

今後の改善の可能性

今年度は既存の設備を前提に運用基準の見直し、徹底等でエネルギーパフォーマンスの改善を実現してきたが、次年度以降はエネルギーレビューの結果等を活用し、設備改善などハード的な投資も合わせた検討が必要。